¿Se dañó algo en tu apartamento arrendado y no sabes quién debe pagar la reparación? Esta es una de las dudas más frecuentes entre propietarios y arrendatarios.La respuesta depende principalmente de qué ocasionó el daño. No es lo mismo un deterioro producido por el uso normal y el paso del tiempo que un daño causado por un mal uso del inmueble.En Colombia, la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, establece obligaciones tanto para el propietario como para el arrendatario. Además, el Código Civil colombiano contempla las reglas relacionadas con las reparaciones y el mantenimiento de los inmuebles arrendados.
Importante: esta tabla es una guía general. La responsabilidad concreta depende de la causa del daño, las circunstancias particulares y las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.
¿Qué son las reparaciones locativas?
Las reparaciones locativas son aquellas relacionadas principalmente con el mantenimiento ordinario del inmueble y con deterioros que pueden producirse durante su uso.El Código Civil establece que, en términos generales, el arrendatario debe asumir las reparaciones locativas. Sin embargo, esto no significa que todo daño que aparezca durante el contrato deba ser pagado por el inquilino.La responsabilidad depende de factores como la causa del daño, el uso que se haya dado al inmueble, su antigüedad, el desgaste normal y las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.Entonces, ¿si algo se daña, lo paga el arrendatario?
No necesariamente.La pregunta más importante no es solamente “¿qué se dañó?”, sino:¿Por qué se dañó?
Si el deterioro fue ocasionado por el mal uso, culpa o negligencia del arrendatario, este puede ser responsable de realizar y pagar la reparación.En cambio, si el daño se produjo por el desgaste normal, el paso del tiempo, la antigüedad del inmueble, defectos de construcción o circunstancias ajenas al arrendatario, la responsabilidad puede corresponder al propietario.¿Qué reparaciones pueden corresponder al arrendatario?
El arrendatario tiene la obligación de cuidar el inmueble y responder por los daños que haya ocasionado por su culpa, negligencia o uso inadecuado.Algunos ejemplos son:- Daños ocasionados por mal uso: cuando un elemento del inmueble se deteriora por una utilización inadecuada.
- Vidrios rotos: cuando la ruptura es atribuible al arrendatario o a personas bajo su responsabilidad.
- Puertas, ventanas o cerraduras: cuando el deterioro se produce por golpes, manipulación incorrecta o mal uso.
- Daños ocasionados por familiares o visitantes: el arrendatario puede responder por los daños causados por las personas que estén bajo su responsabilidad.
- Elementos deteriorados por negligencia: cuando se demuestra que el daño fue consecuencia de una conducta atribuible al arrendatario.
¿Qué reparaciones pueden corresponder al propietario?
El propietario tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado en el contrato.Por esta razón, existen reparaciones que no deben ser trasladadas automáticamente al arrendatario, especialmente cuando el deterioro no fue ocasionado por su culpa o por un uso inadecuado del inmueble.Algunos ejemplos pueden ser:- Deterioros derivados del uso normal y el paso del tiempo.
- Problemas relacionados con la antigüedad del inmueble.
- Defectos de construcción.
- Daños derivados de la mala calidad de determinados elementos.
- Deterioros ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito.
- Reparaciones necesarias que no correspondan a reparaciones locativas atribuibles al arrendatario.
Un ejemplo sencillo: ¿quién paga?
Imagina que en un apartamento arrendado deja de funcionar una llave de agua.Si la llave se dañó por mal uso
Si el arrendatario la forzó, la golpeó o la utilizó incorrectamente y esto provocó el daño, podría corresponderle asumir el costo de la reparación.Si la llave se dañó por desgaste
Si la llave llevaba varios años instalada y dejó de funcionar como consecuencia del desgaste normal, no necesariamente se trata de una reparación que deba asumir el arrendatario.Si existe un defecto de construcción
Si el problema se debe a una falla de construcción o a un defecto propio del inmueble, la responsabilidad puede corresponder al propietario.Por eso, la causa del daño es fundamental para determinar quién debe asumir la reparación.¿Qué debe hacer el arrendatario cuando algo se daña?
Lo más recomendable es informar oportunamente al propietario o a la inmobiliaria que administra el inmueble.Antes de contratar una reparación por cuenta propia, es importante verificar qué tipo de reparación se necesita, quién es responsable de asumirla y qué establece el contrato de arrendamiento.También es recomendable dejar evidencia del daño mediante:- Fotografías o videos.
- Mensajes o correos electrónicos.
- Presupuestos de reparación.
- Facturas, cuando corresponda.
- Informes técnicos si el daño requiere una evaluación especializada.
¿Puede el arrendatario reparar y descontarlo del canon?
No se debe asumir que cualquier reparación puede descontarse automáticamente del canon de arrendamiento.La Ley 820 de 2003 contempla reglas específicas para determinadas reparaciones indispensables no locativas. Bajo las condiciones establecidas por la ley, el arrendatario puede realizar determinadas reparaciones y solicitar el reembolso o efectuar descuentos sobre el canon.El artículo 27 de la Ley 820 establece, entre otras condiciones, que los descuentos por estas reparaciones no pueden superar el 30 % del valor del canon en cada período, hasta completar el costo de la reparación.Por eso, ante una reparación importante, lo recomendable es informar previamente al propietario o a la inmobiliaria, conservar los soportes y verificar que se cumplan los requisitos legales.¿Qué pasa si el propietario no realiza una reparación necesaria?
Cuando se trata de una reparación indispensable no locativa que corresponde al propietario, el Código Civil contempla situaciones en las que el arrendatario puede solicitar el reembolso del costo si ha realizado la reparación cumpliendo las condiciones establecidas por la ley.Entre otros aspectos, debe tenerse en cuenta que el arrendatario no haya ocasionado la necesidad de la reparación y que haya informado oportunamente al propietario para permitirle realizarla.Esto significa que el arrendatario no debería realizar una reparación costosa por su cuenta y asumir que automáticamente podrá cobrarla o descontarla del canon.¿Qué importancia tiene el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento es fundamental para establecer las obligaciones de las partes.Antes de asumir cualquier gasto, tanto el propietario como el arrendatario deberían revisar las cláusulas relacionadas con:- Mantenimiento del inmueble.
- Reparaciones locativas.
- Reparaciones necesarias.
- Daños ocasionados por el arrendatario.
- Mejoras.
- Procedimiento para reportar daños.
- Autorización para realizar reparaciones.
Tabla rápida: ¿quién paga la reparación?
| Situación | ¿Quién podría asumirla? |
|---|---|
| Daño causado por mal uso del arrendatario | Arrendatario |
| Vidrio roto por una causa atribuible al arrendatario | Arrendatario |
| Cerradura dañada por mal uso | Arrendatario |
| Daño causado por un huésped del arrendatario | Puede corresponder al arrendatario |
| Desgaste normal por el paso del tiempo | Propietario |
| Defecto de construcción | Propietario |
| Daño relacionado con la antigüedad o mala calidad del inmueble | Propietario |
| Daño por fuerza mayor o caso fortuito | Generalmente propietario, según el caso |
| Reparación indispensable no locativa | Generalmente propietario, según su causa y circunstancias |